2008年第4季度，在全球金融危机影响最大的时候，我国出台了一系列刺激经济保增长的措施，同时为了稳定房地产市场政府也出台了相关政策刺激房产消费和投资。在市场消化利好政策后，房地产市场进入2009年初即开始触底回升，刚性需求集中释放，成交量大幅放量，房价紧跟其后逐步回升并持续反弹，在通胀预期下部分一线城市投资、投机需求再度活跃甚至疯狂，房价快速增长，加上2009年末，受二手房交易优惠政策年底到期二手房交易进一步活跃，“搭末班车”的恐慌性购房进一步推高了房价，最终导致房价并非只是反弹，而是实现了“V”形反转，部分城市房价一度超过2007年峰值，远远脱离普通购买力，高房价的民间呼声越来越重。

　　无庸置疑，房地产市场的回暖在国家经济实现保增长、扩内需、惠民生的目标上发挥了重要作用，但随着房地产市场的回升，部分城市出现了房价上涨过快等问题，已经引起了中央高度重视。

　　二、政策回顾：

　　从12月7日开始，中央对房地产市场的政策调控逐步加强和明确，政策对楼市的调控信号持续释放。

　　12月7日，2009年中央经济工作会议给明年的经济走势和楼市风向定下了“基调”:继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，积极稳妥推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制等；12月9日，国务院常务会议决定“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”，意味着今年二手房转让营业税优惠政策终止。政策意图很明显，就是打击投机需求，平抑投资需求，房地产政策微调露出苗头。12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，其中明确提出继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。具体还提出了四项措施：一要增加普通商品住房的有效供给。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

　　12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。”。这是14日召开的国务院常务会议后，推出的第一个具体调控措施。该措施统一提高了开发商拿地的首付款，资金压力有所加大，一方面可以遏制部分炒地、囤地行为，同时也可以促进开发商加快开发进度，加快楼盘销售，回笼资金。达到“国四条”中增加普通商品房的供给的目的。

　　12月22日，财政部和国家税务总局联合下发通知，明确规定了二手房营业税征收细则。通知规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。通知下发后，对于二手房转让营业税的征收并不是人们之前所猜想的普通住宅未满五年按全额征收，而是按差额计算，整体来说截至“国11条”出台前，政策调控较为温和，对市场影响效果不明显。

　　三、政策要点：

　　2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称“国11条”（下同）。“国11条”包括五个方面，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任等五个方面进一步加强房地产市场调控。“国11条”共有11条具体措施，具体包括：

　　1、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。

　　2、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。

　　3、加大差别化信贷政策执行力度。

　　4、继续实施差别化的住房税收政策。

　　5、加强房地产信贷风险管理。

　　6、继续整顿房地产市场秩序。

　　7、进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。

　　8、加强市场监测。

　　9、力争到2010年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

　　10、加大对保障性安居工程建设的支持力度。

　　11、进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。

　　政策调控是系统性，全面性，执行涉及各个政府部门、规定涉及房地产开发经营各项环节、影响波及各级市场；同时政策在土地、税收、信贷等方面体现了“有保有压”的差别化政策。其中对市场影响较大同时市场反应较快的政策主要有：

　　l对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。

　　l金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。

　　l要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。

　　l住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。

　　l要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

　　四、政策解读

　　1、对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。--增加中低价、中小户型的普通商品住房的供应，一方面可以缓解2009年普通住宅供应紧张的局面，满足消费者的住房需求，另一方面通过加大中低端供应平抑部分城市上涨过快的房价。

　　2、各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。--该政策主要规划在未来三年的住宅供应，政策方向同样是增加中低价位、中小户型的普通住房的供应，同时还提到增加限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的供应，分类上比以前多了限价商品住房、公共租赁住房这两类保障性住房。可以看到，未来保障性住房的建设力度将进一步加大，而且保障性住房进一步细分，满足各种情况的中低收入住房需求。政策同时指出，对于部分房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，更要加大保障性住房的供应来平抑过高的房价。

　　3、加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。--这是对市场影响最大的政策，同时也是立竿见影的。对二套住房信贷的收紧和从严，这势必对投资需求起到明显的抑制作用，更打击了市场的投机需求，同时政策还限制了改善型需求。该政策恢复到了2007年9月27日的状况，不管是改善需求还是投资需求，只要是非首次贷款购房，均要首付4成（含）以上，政策限定的对象不是个人，而是家庭，家庭内二套购房贷款首付均要4成（含）以上；但贷款利率仍然具备灵活操作空间，没有规定像“9.27”时的基准利率的1.1倍，而是让银行根据贷款对象和实际情况自行评估决定。

　　4、继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。--该政策主要是关于住房税收方面的规定，体现差别化税收政策。对购买普通住宅和非普通住宅、首次购房和非首次购房实行差别化税收政策。可以看到，未来首次购房和购买普通住宅的税收优惠力度较大，受到政策的支持和鼓励，而非普通住宅置业和非首次购房的税收则相对要重些。这里面充分体现了商品房的消费属性，同时政策目的更多是解决中低收入住房问题，而改善型需求、投资需求、投机需求则需要付出更高的税收成本。

　　5、加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。--该政策重点有两个，一是严格开发信贷，防止过度宽松的信贷环境造成过高的开发投资风险，这里面还需要明确的是资本金比例是按照2009年调整后的普通住宅开发资本金比例20%还是按照调整前的35%，如果是20%，对开发商的资金链则影响不大，但如果是调整为之前的35%，开发商资金将要趋紧。二是对信贷资金违规进入楼市和外资热钱进行监控，防止这部分投资投机资金冲击房地产市场，造成市场的较大波动。

　　6、继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。--该政策是整顿市场秩序，涉及部门众多，包括住房城乡建设部、国土资源部、各地房管局、税务部门以及国有资产监管部门。接下来这些部门将陆续着手制定政策执行细则，政策涉及面广，出台到执行的时间跨度较长，这无疑加重了市场对政策的观望期和消化期。

　　7、进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。--该政策主要着力打击囤房囤地，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积，主要目的是为了加快商品房的供应，尽快通过加大供应调节市场。同时规定预售的最低规模和一次性公开全部房源，这些规定都是为了增加有效供给，确保供应及时到位，加大整体市场供应，平抑过快增长的房价。

　　8、进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。--该政策最后进一步强调政策的目的和执行，目的是稳定市场，解决低收入家庭住房困难，执行落实上则由各级政府实行责任制。但由于各地市场实际情况不同，政策同时给到了各地执行落实的灵活性。另外，对于外资境内投资购买房地产的，明显收紧，要求严格按照现行政策执行。

　　9、其他：

　　1）加强市场监测。地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。

　　2）力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。

　　3）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。各地区、各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。

　　五、对市场影响预判

　　1、政策的调控力度很大，多部门制定细则将延长市场观望期。

　　“国11条”非常系统全面，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年中国房地产政策基调和架构。政策调控执行涉及各个政府部门、规定涉及房地产开发经营各项环节、影响波及各级市场。接下来各中央部委将陆续制定细则并落实到各级政府相关部门执行，这个过程时间较长，从政策出台到落实这个过程中无疑延长了市场观望期。

　　2、预期调控效果明显，整体成交量明显萎缩，高房价预期冲高回落。

　　在这个政策基调下，房地产市场则更多表现为消费属性，市场以刚性需求为主，而且是以首次置业为主，首付的提高在针对投资、投机需求的同时还针对改善型置业需求，如果市场需求主力主要为首次刚性自住需求，改善需求、投资需求、投机需求等都受到平抑的话，意味着市场的成交量将大幅下降，随着2010年市场供应持续增加，供应压力将越来越大，同时作为房地产开发商由于经历过2008年的市场调整，一有风吹草动反应要比2008年要快，因此综合而言，这次的高房价将面临着较大的调整压力，高位运行的房价难免出现冲高回落。

　　从国内A股房地产板块的表现来看，从2008年11月见底反弹、反转后，至2009年8月开始筑顶，在2009年12月初二次见顶，目前虽然没有确认这是阶段性顶部，但见顶迹象已经非常明显，受“国11条”政策调控的影响，房地产板块有望持续回调，一旦回调向下破位，顶部确立，楼市则进入新一轮的调整行情。股市中房地产板块的表现预先反映市场预期，其走势先行于楼市行情，目前股市的表现已经表明楼市调整趋势已经不可避免，高位运行的房价将开始出现回调。

　　对于一线城市而言，房价普遍处于高位，回落的趋势比较明显；而对于二三线城市则调整空间相对较小；具体到东莞市场，由于整体房价在2009年市场回暖中反弹较为平稳，市场调整的空间更加有限，从技术面上去分析，此轮房价调整幅度约为2009年房价上涨空间的30-50%。据东莞中原地产研究部的数据显示，2009年初东莞普通住宅均价为5000元/㎡左右，至年末普通住宅均价约为5800元/㎡，据此分析，2010年东莞普通住宅均价的回调支撑在5400-5500元/㎡，经历充分调整后预计将逐步重拾升势。另外，细分到各种档次的物业，房价调整分化明显。大户型产品受政策影响较大，房价原本上涨过高过快，因而调整压力和调整空间较大；中小户型普通住宅适合刚性自住需求，依然受到政策鼓励和支持，房价调整压力较小，调整空间有限。小户型公寓主要针对投资需求，政策出台后，投资入市门槛从首付2成增加到4成，大部分投资客将陷入观望。

　　3、一线城市投资资金流向发生改变，操作周期延长；二三线城市投资资金大多处于观望，部分中长线资金主要追随城建投资热点。

　　一线城市的投资资金经历2009年的市场回暖，特别是年底二手房成交大幅放量，说明大部分资金基本套现，这些套现的投资资金在2010年势必重新寻找投资机会，因此资金流向或将放弃高位运行的住宅，而转而流向其他渠道。从目前的分析来看，这些投资资金主要有三个流向：在2010年的宏观经济发展趋势下，城建投资热潮持续进行，旧房拆迁改造如火如荼，其中这些旧房物业将受到投资资金的青睐，资金预期明显流入这个市场，但这些旧房拆迁日程存在时间上的不确定性，因而这些投资资金的操作周期整体上有所延长，从之前的短线投机逐步转为中线甚至中长线。另外，2010年国家将继续扩大内需，目前已经批准三家金融消费公司试点，这有望拉动国内消费，从而带动商业的兴旺，因此，商铺投资热在2010年也是可以预期的。再者，一线城市的投资资金套现后，另外一个流向就是周边的二三线楼市，这些城市较低的房价在城市发展一体化的大趋势下，投资价值逐步显现，但由于二三线城市二手房交易时间较长，制约了短线投机资金，而中长线的投资资金则有望流向这些二三线城市。

　　二三线楼市目前大部分均处于高位运行态势，投资资金大多在政策调控时期处于观望，但部分中长线投资资金或会追随城建投资热点，同时出手一些房价定价较低，投资价值较高的物业，但这些资金占市场成交的比例较低。整体而言，投资资金更多是观望，而改善型置业者则等待信贷的重新放松而延缓入市。

　　4、中小户型普通住宅项目影响不大，高端大户洋房和投资性公寓受影响较大。

　　“国11条”政策精神仍然是支持和鼓励首次置业、购买普通住宅，从信贷和税收上优惠都相对较大，因此市场上中小户型的普通住宅项目受“国11条”的影响不大，主要是心理预期的影响，短期内会形成观望，但当消化政策后，刚性自住普通住宅需求仍然持续释放。但由于政策对非普通住宅、非首次置业实行信贷和税收上的限制，改善型需求、投资需求、投机需求等的购房成本有不同程度的提高，因而大户型的洋房和投资性的小户型公寓项目均受到较大的影响，随着门槛的提高，他们入市的积极性大大降低，购买大户型的改善型置业者将推迟购房计划、投资小户型公寓的更多选择放弃投资。

　　六、应对策略建议

　　对于开发商而言，面对政策收紧带来的市场调整，心态上不宜过于恐慌，策略上则需要进行调整。建议考虑以下几方面：

　　1、政策调控下市场何去何从？

　　从我们对政策的分析，综合而言，此次政策调控力度较大，对市场影响较大，但我们认为是短期的调整，同时针对不同的城市实行差别化的政策，各地政府根据各自的市场特点灵活执行相关政策。对于东莞而言，由于房价上涨平稳、健康、理性，事实上我们不属于被调控的对象，因此在差别化政策调控下，东莞市场受政策影响预计有限，但强调的是短期的影响仍然是比较大的，短期市场的观望不可避免。

　　2、顺势而为该如何顺势操作？

　　对于东莞而言，我们认为市场将进入短期调整，但调整空间有限。因此，在操作策略上应该有短期的应对策略，针对短期市场调整，对某些位置较差、产品素质相对较低的产品进行促销变相降价，但调整幅度不宜过大，吸引延续市场人气的同时也能回笼部分资金，而价值较高的产品则留待政策逐步放松时再推出，弥补促销降价产品损失的利润。中长期而言，从开发角度而言，中小户型的普通住宅和大户高端洋房的项目和产品配比、推出市场的时机则要顺势而为，近1-2年在政策调控下中小户型普通住宅供应将大幅在增加，利润虽相对较低，但回笼资金较快；而大户型高端洋房的供应则呈现逐步减少趋势，虽然目前东莞大户型洋房供应仍然较大，但具备好的地段和景观资源优势的项目仍然有着明显的竞争优势，这些项目和产品依然是开发利润重要组成部分。因此，看清未来市场形势，差异化策略思路值得重点思考。

　　另外，从今年东莞的供应量来看，下半年的供应要远远大于上半年，上半年碰到政策调控市场短期陷入观望，而如果放在下半年推盘，有可能政策开始松动，但市场竞争趋向激烈，因此，要综合评估自身项目的实际情况和年度目标任务，选择推盘时机，总体上而言，从出货的需求上看，推盘时机宜早不宜迟。

　　3、东莞市场有着哪些自身的特点？

　　市场大势进入调整，东莞市场有着自身明显的特点。那就是房价在2009年的市场回暖增长比较平稳，涨幅比较合理。可以这样认为，2008年东莞的房价调整在经济危机的冲击下有点过头，2009年的房价上涨反弹其中有部分是修复房价跌过了头，让房价回归到合理的水平，同时也有部分涨幅反映的是跟随大势上涨，但这部分涨幅比较小。因而我们不要单看东莞的普通住宅均价从2009年初的5000左右涨到年末的5800，上升幅度计算有16%，剔除非理性下跌的空间，真正的涨幅应该在10%以内，是属于正常的增长水平。而2010年东莞经济在出口回暖势头明显的情况下，加上投资增长加快，经济增长情况要明显好于2009年，在经济的复苏促进下，楼市即使面临调整，受到的支撑力也很强，而随着经济的不断向好，或会减缓政策调控所带来的调整压力，因而决定东莞2010年楼市走势的不是政策，而是经济增长，楼市受政策调控所带来的调整是短期的，同时调整空间是很有限的。

　　4、如何引导东莞市场消费者和投资者？

　　政策调控所带来的短期调整，刚性自住的普通住房需求仍然有着较强的释放需求，因此项目营销主要以价格促销及成熟的生活配套作为卖点，调动消费者的入市积极性。随着东莞经济的进一步复苏，预计东莞楼市的政策调控也逐步放松，改善型及投资需求将集中释放，经历调整的大户洋房价格调整到位，而展望后市的市场形势，大户型非普通住宅的供应日益减少，消费者和投资者受此引导，入市积极性会大大提高；投资需求则受到通胀预期的影响，加上东莞城建投资热潮热点频现，同时随着信贷的逐步宽松后出手的积极性也会大大提高。